Heft in eigen hand

Nu de markt sterk opschuift naar transformatie van bestaande gebouwen verschuiven ook de rollen van adviseurs en architecten. Traditionele projectontwikkelaars zijn nagenoeg verdwenen en weinig geïnteresseerd in deze opgave. Daarom groeit de vraag naar projectcreatie door architecten en adviseurs zelf. Die zijn soms bereid het creatierisico te dragen dat voorheen door ontwikkelaars werd genomen. Maar wat staat daar tegenover?

Nationaal Renovatie Platform

Het Nationaal Renovatie Platform (NRP) is een initiatief waarbij ruim 80 private partijen zijn aangesloten. Doel is duurzaam gebruik van de bestaande gebouwde omgeving te bevorderen. Afgelopen 22 januari hield het NRP het debat ‘Ontwerpen in de huidige markt’. Jaap Wiedenhoff, directeur van ABT, stelde bij die gelegenheid dat de markt weliswaar stagneert, maar niet omdat er geen geld is: ‘Mijn stelling is dat geld tamelijk goedkoop is, terwijl juist kennis en kunde steeds zeldzamer en moeilijk te vinden zijn. Voor waardecreatie moet je worden beloond en neem je je verantwoordelijkheid. Nu gaat alles nog inspanningsgerelateerd: uren, advies, tonnen staal etc. Maar je kunt ook proactief investerend deelnemen. Zo ga je naar een model waarin we kunnen regelen: u krijgt een goed gebouw. Dat doe ik al in diverse combinaties. Het is een nieuw verdienmodel: dat een opdrachtgever je niet op basis van inspanning, maar op resultaat beloont. Je werkt samen en als iemand waarde toevoegt door serieus risico mee te dragen, dan wordt hij daarvoor beloond, maar je marge krijg je pas als je project een succes is. Samenwerken krijgt daarmee een andere dimensie.’

Projectrealisatie

Harry Abels van IAA Architecten wijst op het traject tussen initiatief/idee en de project startup om partijen bij elkaar en de financiering rond te krijgen. Wie gaat dat doen? Constructeur Remko Wiltjer van IMd zei dat hij heel vaak de vraag krijgt of hij dat zelf wil doen. ‘En als het ons lukt, blijft er voor ons dan iets over? Ja, misschien 5 of 10 procent, maar nooit een bedrag dat twee keer over de kop gaat. Het goede is wel dat als je er zo inzit er een fanatieke beleving ontstaat want verantwoordelijkheid nemen stimuleert enorm.’ Om dat financiële vraagstuk op te lossen, deed Abels zijn opdrachtgevers en partners het voorstel deel te nemen in een projectrealisatie bv, die het werk van de adviseurs in opdracht neemt. Omdat dat over sterk risicodragend kapitaal gaat, vraagt Abels bij het vergunnen van het project (verlenen bouwvergunning) een bonus die gelijk is aan het honorarium voor de werkzaamheden tot aan de bouwvergunning. De belegger, financier van het project, neemt deze bonus naast het honorarium op als kosten in het project. Omdat op dat moment duidelijk is dat het project doorgang kan vinden is de financiering, inclusief deze bonus geen probleem meer. Essentieel is dat alle partners deelnemen in de projectrealisatie bv, ook de architect zelf, maar zeker ook de initiatiefnemer van het project. Abels: ‘We zijn inmiddels met deze methode gestart bij drie projecten in Duitsland met Van Wijnen bouwbedrijf en een Duitse opdrachtgever. In Nederland zou dit model ook kunnen werken, maar essentieel is wel dat architecten hier ook aan meewerken en niet gratis een ontwerp inleveren in de hoop dat zij een project binnen krijgen. En hier zullen architecten dus de rijen moeten sluiten om het werkend te krijgen.’

Survival of the fittest

Adviseur Leo Snel van Rho vraagt aandacht voor de risicobeheersing en de proceskant: dit wordt een survival of the fittest. ‘Wil je een duurzame oplossing dan is risico nemen niet afhankelijk van het onderdeel dat je zelf doet, maar van het hele project. Ik vraag me af of je als één partij in dat systeem zo met risico aan de gang moet gaan. Dan gaat die ene partij de totale projectfinanciering doen en pakt daarmee de rol op die in verleden door de ontwikkelaar werd uitgevoerd. Dat is eigenlijk niet meer van deze tijd. Jaap Wiedenhoff ziet vooral pluspunten in de benadering. ‘Door te investeren bind je je, maar een verdienmodel is het alleen in een team dat wint. Als jij er niet in zit om te winnen, dan doen we het niet. Maar als iedereen die het project mee creëert wel wil winnen, maximaliseer je de kans op winst. Uit de revenuen komt je marge. We leven in een tijd waar dingen veranderen, daar worden mensen onzeker van. Maar het levert ook nieuwe perspectieven op.’

Radicaal anders

Abels sluit het NRP Debat af met de woorden dat in de huidige tijd waarin de opgaven radicaal zijn veranderd, er veel kansen liggen voor architecten om de bedrijvigheid letterlijk een handje te helpen. Ook Snel ziet de toekomst met vertrouwen tegemoet. ‘We kunnen ieder betere resultaten bereiken als we de meerwaarde kunnen aantonen. De opgave waar we nu voor staan, denk alleen al aan zorg, heeft nog altijd ruimtelijke consequenties waarvoor de hulp van professionals hard nodig is.’ En die hulp en adviezen hebben waarde. In cocreatie met andere adviseurs en in cofinanciering wellicht. Dat kan leiden tot een model waarbij de adviseurs en architecten niet worden betaald op basis van uren, maar royalty’s ontvangen voor prestaties.’

Tekst: Josine Crone