Gebouwpaspoort corporaties

Circulair bouwen en een gebouwpaspoort liggen vanzelfsprekend in elkaars verlengde vinden Hans Hammink van de Architekten Cie en Tiago Brasser van CAD & Company. Met dit paspoort kunnen corporaties op meer dan een front winst boeken wat hun bestaande en nieuw te bouwen woningbezit betreft. Zo kan het onderhoud effectiever verlopen en past het paspoort bij het overheidsstreven de economie in 2050 voor 100 procent circulair te krijgen. Toch staan corporaties niet in de rij voor een paspoort.

Voor een circulair bouwproject is het belangrijk dat er geen verdeelde belangen zijn, steekt Hans Hammink van de Cie van wal. ‘Zoals het nu meestal bij woningbouwprojecten gaat, wil de ontwikkelaar dit, de aannemer dat en de belegger die de woningen afneemt wil weer iets anders. Zo kom je niet makkelijk tot een slim ontwerp waarbij circulariteit centraal staat. Corporaties hebben wat dát betreft een beter uitgangspunt. Er zijn geen gedeelde belangen omdat ze eigenaar van de woningen zijn en blijven. Ze hebben het vastgoed meestal langere tijd in bezit en hebben er dus alle belang bij om in die periode zoveel mogelijk vruchten van het vastgoed te plukken.’

Digitale tweeling

Hij legt uit dat een gebouwpaspoort een digitale tweeling is van al de bouwmaterialen en -componenten waaruit het woningbezit bestaat. De materialen krijgen een identiteit in een register voor materialen, Circular. Cloud, een initiatief van CAD & Company en de Architekten Cie (zie ook ArchitectuurNL 6/2017). ‘Wat we zien, is dat veel kennis en data verloren gaan die betrokken partijen genereren in de periode van ontwerp tot oplevering. Het gevolg is dat de meeste corporaties niet kunnen beschikken over gebouwinformatie op element- en componentniveau en dus geen idee hebben van wat ze precies bezitten aan bouwmaterialen en waar die materialen zich bevinden in een woning. Dat is opmerkelijk omdat aan elke materiaal van een woning aan het begin van het bouwproces door een fabrikant wel een eigenschap werd meegegeven. Dat gebrek aan data maakt onderhoud nodeloos kostbaar en ingewikkeld.’

Periodiek onderhoud

In een gebouwpaspoort zet je in de ontwerpfase circulaire informatie over al de elementen, inclusief hun eigenschappen. Die informatie wordt digitaal vastgelegd in het BIMmodel waarmee je ontwerpt, zegt Hammink. Van een kozijn leg je bijvoorbeeld de houtsoort en de toegepaste beglazing vast.’ Als voorbeeld noemt hij een wijk die bestaat uit huurwoningen in verschillende woningtypes. In die woningen is een aantal type daken, deuren, kozijnen et cetera verwerkt. ‘Als je die op een slimme manier in een digitaal paspoort vastlegt, weet je als corporatie bij periodiek onderhoud precies over hoeveel deuren en kozijnen per huis het gaat en welk onderhoud nodig is. Bij eventuele vervanging ken je de exacte afmetingen. Dankzij deze data, kan een corporatie het onderhoud doelgerichter laten uitvoeren.’

Digitale scans

Een gebouwpaspoort werkt ook bij bestaande wijken. Als voorbeeld noemt adviseur bouw Tiago Brasser van CAD & Company Sint Aagtendorp in Beverwijk. Dit is een bestaande wijk van 127 huurwoningen uit 1930. CAD & Company maakte digitale scans van de wijk met een laserscanner. Met een drone kan ook, maar wet- en regelgeving staat vliegen boven een woonwijk nog niet toe. Aldus werd de schil – de gevels, daken en dakkapellen – nauwgezet in kaart gebracht. ‘Met de scans is alles door ons tot op de millimeter nauwkeurig ingemeten. Dat was nodig omdat er nogal wat afwijkingen in de maatvoering van bijvoorbeeld de kozijnen was. Als de aannemer nu onderhoud moet plegen, dan kan hij aan de scan van de schil precies zien wat de afmetingen zijn van de deuren en kozijnen van elke individuele woning. Als er straks onderhoud nodig is, dan selecteert de aannemer een individuele woning en weet hij precies welke afmetingen een te vervangen kozijn of dakkapel heeft.’

Proactief onderhoud

Een andere mogelijkheid van het paspoort is die van proactief onderhoud, zegt Brasser. ‘De digitale vastlegging geeft namelijk sneller en beter inzicht in gebouwcomponenten die vaak terugkomen in onderhoud. Als in een wijk voor de zoveelste keer in een paar maanden tijd een melding komt van een deur die klemt, dan kan dat betekenen dat de deur van ondeugdelijke makelij is en spreek je de fabrikant daarop aan, maar het kan ook wijzen op verzakking. Met dergelijke informatie kan je als verhuurder veel sneller en doelgerichter en in actie komen.’

Anders ontwerpen

Om circulair te kunnen bouwen, moet je als architect ook anders gaan ontwerpen, weet Hammink. ‘Dat begint al in het overleg met de opdrachtgever over de geschatte levensduur van de verschillende gebouwcomponenten. Het casco gaat waarschijnlijk de hele levensduur van de woning mee, die maak je dan van duurzaam materiaal en je ontwerpt het zo dat het remontabel is. Van bepaalde onderdelen van de schil en het sanitair en de keuken weet je zeker dat ze eens in de zoveel tijd vervangen of onderhouden moeten worden. Aan jou als architect de taak die componenten zo te ontwerpen dat ze goed onderhouden kunnen worden én dat ze na twintig jaar makkelijk te demonteren zijn. Ook zal je ervoor moeten zorgen dat het materiaal waaruit die componenten bestaan herbruikbaar is.’ Dat corporaties nog niet voor een gebouwpaspoort in de rij staan heeft volgens Hammink en Brasser voornamelijk te maken met onbekendheid met de potentie van digitale vastlegging. Wat het meer kost dan conventioneel werken, vinden ze lastig te zeggen. Het zal waarschijnlijk gaan om de gebruikelijke makelaars fee per woning. Afhankelijk van het succes zal de prijs van het paspoort in de loop van de tijd omlaag kunnen.

Onvermijdelijk

Dat hergebruik van toegepaste bouwmaterialen echt marktpotentieel heeft, staat volgens de heren niet ter discussie. Net als circulair ontwerpen onvermijdelijk is. De overheid verordonneerde dat de Nederlandse economie in 2030 voor 50 procent circulair moet zijn en in 2050 voor 100 procent. ‘In ontwikkeltermen voor een woonwijk is dat overmorgen’, meent Hammink. ‘Voordat de eerste schep de grond in gaat ben je een paar jaar verder en we zitten nu al in 2018. Een woonwijk ontwikkelen duurt al snel een jaar of tien. De noodzaak van circulair ontwerpen en een gebouwpaspoort is dus dichterbij dan je denkt.’

Dit artikel is gepubliceerd in ArchitectuurNL 1/2018