Winkelpanden ombouwen tot woning: dé oplossing of slecht idee?

Loop door een willekeurige stad of plaats in Nederland en je ontkomt er nooit helemaal aan: de troosteloze aanblik van leegstaande winkelpanden. Té hoge huurprijzen, minder winkelend publiek, een toename in online bestellingen: het zijn allemaal redenen achter het feit dat de leegstand toeneemt. Daar kunnen we lang of kort over morren. Maar we kunnen er ook wat aan doen. En een interessante optie is – mogelijk – het omdopen van winkel tot woning.

Sterker nog: op sommige plekken in Nederland vinden dit soort transformaties al volop plaats. In Assen, bijvoorbeeld. De Vastgoed Business School meldde in 2018 dat de stad te maken had met een leegstand van maar liefst negentien procent. Omdat lege winkelpanden ook niet resulteren in meer publiek, is hier gekozen voor een transformatie tot appartementen.

Meer leegstand

Assen is vanzelfsprekend niet de enige Nederlandse stad met zo’n probleem. Vastgoedadviseur Collins stelt dat Nederland in totaal zo’n drie miljoen vierkante meter aan leegstaande winkelruimte heeft. Dat zijn volgens hem winkelruimtes die ook niet à la minute meer wordt verhuurd. En dat resulteert weer in een sneeuwbaleffect. Leegstand leidt tot leegstand, wat uiteindelijk zorgt voor compleet verlaten gebieden die ooit aantrekkelijke shopping-bestemmingen waren.

Transformatie tot winkelpand

Dergelijke problemen worden veelal opgelost door de bewuste winkelstraten aantrekkelijker te maken. Dat wil zeggen: meer groen, een verbeterd onderhoud, meer zitplaatsen, et cetera. Maar soms is zo’n gebied – cru gezegd – niet meer van de ondergang te redden. Tenzij men voor iets heel anders gaat en de panden verbouwt tot woningen.

Of dat kans van slagen heeft, hangt van een aantal factoren af. Allereerst moet er acceptatie zijn. De verhuurder moet accepteren dat het met zijn of haar pand niet meer goed komt. Althans – niet meer voor zover het winkels betreft. Als woning heeft het object misschien nog wél kans van slagen. En daarbij speelt de gemeente weer een belangrijke rol. Gemeentes werken met bestemmingsplannen en moeten dus aanwijzen wáár ze wel en niet van zo’n plan willen afwijken.

De transformatie is ook afhankelijk van de financiering. Een verbouwing moet ergens van worden betaald en de eigenaren zijn lang niet altijd in staat dit te betalen. Bovendien nemen de prijzen voor dit soort transformaties toe én hebben eigenaren vaak een soort emotionele band met het gebouw. Kredietverstrekkers werken ook niet altijd even goed mee. Ze zijn doorgaan sceptisch over dergelijke veranderingen en zodoende niet altijd happig om een zakelijke hypotheek of zakelijke lening te verstrekken.

Daarnaast is het natuurlijk ook nog zo dat sommige winkelpanden zich simpelweg niet lenen voor het omtoveren tot woning. Sommige winkels zijn qua inrichting niets anders dan winkels. En dan heb je nog de locaties. Panden aan de grootste winkelstraat van de stad zijn doorgaans niet aantrekkelijk voor zo’n omvorming. Objecten in zijstraten, vlakbij alles wat er in de stad gebeurt, zijn dat sneller.

Conclusie – wél of géén goed idee?

Al met al denken wij dat het ombouwen van een winkel tot een woning in principe een goed idee is, maar dat dit sterk afhangt van de hierboven genoemde factoren. Sommige daarvan hebben simpelweg tijd nodig. De bank staat nu misschien niet te springen om hypotheken te verstrekken, maar dat wordt anders wanneer ze goede voorbeelden hebben gezien. Daar waar mooie woningen of appartementen altijd beter zijn dan leegstaande winkelpanden denken we dat dit niet heel lang hoeft te duren.